Servitude non apparente et cachée lors de la vente d’un bien immobilier par les vendeurs
S’agit-il d’un vice caché ?
Les faits
Les époux X ont acquis des époux Y une parcelle de terrain à bâtir.
Après l’obtention de leur permis de construire, ils apprirent qu’une canalisation du canal de PROVENCE traversait leur terrain, que celle-ci avait fait l’objet d’une servitude conventionnelle qui n’était pourtant pas mentionnée dans l’acte de vente, ni publiée à la conservation des hypothèques.
Les époux X ont assigné leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE leur donnera raison et condamnera les vendeurs à une somme de 30.000 € au titre de la perte de valeur du terrain.
L’arrêt retient en effet que cette canalisation dont l’existence n’a été révélée aux acquéreurs qu’après la vente, interdit toute construction sur la partie supérieure du terrain présentant plus d’attraits que la partie inférieure, et nécessite la réalisation d’ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules, elle diminue l’usage de ce terrain sur une superficie d’environ 28 m², selon la Cour la présence de cette canalisation constitue donc un vice caché, à raison duquel les époux Y sont tenus à garantie.
La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 27 Février 2013 a cassé l’arrêt de la Cour d’appel rappelant que l’héritage (ici le terrain) vendu qui se trouve grevé d’une servitude non apparente non déclarée dans l’acte ne s’analyse pas en un vice caché mais relève des dispositions spécifiques de l’article 1638 du Code civil.
Cet arrêt est intéressant car il rappelle que le code civil prévoit une action en justice spécifique appelée « action en garantie pour servitude non apparente non déclarée ».
L’article 1638 du Code civil qui le prévoit est particulièrement intéressant en ce sens que le délai pour agir en justice est de 30 ans à compter de la découverte de la servitude, alors que
l’action en garantie des vices cachés doit être engagée à bref délai selon les articles 1641 et 1648 du Code civil, c’est-à-dire 2 ans à compter de la découverte du vice.
Le but de cette action en justice est de solliciter soit purement et simplement la nullité de la vente ou alors obtenir une indemnisation financière.
Cass.3ème civ., 27 Février 2013, n° de pourvoi 11-28.783, publié au bulletin 2013, III, n°32.