LOCATIONS DE COURTE DURÉE : COMMENT CA MARCHE
► LES LOCATIONS DE COURTES DURÉES : COMMENT CA MARCHE ?
Un phénomène de société est apparu depuis déjà quelques années, de plus en plus de particuliers louent tout ou partie de leur habitation principale comme logement d’appoint, dans le but de générer un revenu complémentaire, mais aussi pour financer des travaux, ou pour d’autres encore pour pouvoir se payer un voyage de rêve ou financer des passions.
Leader sur le marché, la société AIRBNB est une plateforme communautaire de location et de réservation de logements de particuliers fondée en 2008, par un couple d’américains, Brian CHESKY et Joe GEBBIA.
Après avoir aménagé à SAN FRANCISCO en Octobre 2007, ils ont l’idée de créer le concept d’AirBed & Breakfast (« matelas pneumatique et petit-déjeuner en français »).
Au départ, ils ont eu cette idée parce qu’ils savaient qu’un congrès de DESIGN de premier plan aller avoir lieu à SAN FRANCISCO et que toutes les chambres d’hôtel avaient été réservées.
Ils ont décidé alors de louer une chambre avec un matelas gonflable (air bed) et un petit-déjeuner (breakfast), d’où le nom ensuite abrégé de Airbnb.
Dès l’année 2009, le contenu du site s’élargit et passe de simples espaces partagés avec matelas pneumatiques à des maisons entières, des appartements, des chambres privées.
Airbnb se définit elle-même comme une communauté unie ce qui suppose des valeurs communes qui sont selon, la société, seraient évolutives mais actuellement elles sont les suivantes :
– Tranquillité d’esprit : violence envers soi-même ou autrui ; menaces envers les autres, mise en danger
– Sécurité : vol, vandalisme ou extorsion, spam, phishing ou fraude, porter atteinte à la vie privée d’autrui ou aux droits de propriété intellectuelle
– Respect : comportement discriminatoire ou discours de haine ; intimidation ou harcèlement ; perturbation du voisinage.
– Authenticité : présentation mensongère de vous-même, présentation mensongère de vos logements ; des expériences se résumant à des transactions.
– Fiabilité : mise à disposition des logements ; non-respect des engagements ; manque de réactivité.
En réalité, le site AIRBNB au prétexte de valeurs communes ne supporte aucune responsabilité et se contente de percevoir le pourcentage sur la transaction.
Par conséquent, on peut dire que les services de la plateforme AIRBNB place les utilisateurs de la plateforme dans une situation d’illégalité, en tout cas au regard du droit français.
La Ville de PARIS s’est inquiétée du développement de ces logements offerts en location de courte durée qui sévit depuis déjà plusieurs années.
Ces locations de courte durée ont pour effet de vider certains quartiers de leurs habitants sans compter les nuisances que subissent les habitants de ces immeubles transformées en auberges.
Mais il semble que le vent ait déjà commencé à tourner pour ce qu’il faut bien appeler un marché noir de la location de courte durée.
La ville de PARIS procède régulièrement à des contrôles dans la capitale pour les multipropriétaires, et les pouvoirs publics se mobilisent pour enrayer ce qui est devenu un véritable phénomène de société.
►Dispositif légal : La location de courte durée en France:
La loi pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové (ALUR) a été promulguée le 24 Mars 2014 et publiée au Journal Officiel le 26 Mars 2014.
L’article 16 de la loi régit la location des locaux meublés d’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Le Conseil constitutionnel a jugé les dispositions critiquées conformes à la Constitution.
Il a en revanche, censuré l’article 19 de la loi qui permettait à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre son accord.
Cet article méconnaissait les exigences de l’article 2 de la déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen.
Ainsi, l’Assemblée générale des copropriétaires n’aura pas un droit de regard de principe sur le changement d’usage projeté par l’un d’entre eux de faire de son bien un lieu d’accueil pour une clientèle de passage.
Néanmoins, les propriétaires qui nourrissent ce genre de projet doivent répondre à de nouvelles exigences.
►Les principales mesures relatives à ces locations :
Pour lutter contre la prolifération des meublées touristiques, les services municipaux invoquent les articles L631-7 et L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Ces dispositions concernent les grandes villes c’est-à-dire celles de plus de 200.000 habitants, mais également les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine Saint-Denis et du Val-de- Marne.
La location de courte durée est une activité commerciale.
●OBTENIR UN CHANGEMENT D’USAGE :
L’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation définit les locaux comme étant des logements.
« Le propriétaire- personne physique- d’un local meublé qui projette de le louer, de manière répétée et pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile est désormais tenu de solliciter un changement d’usage conformément à la réglementation des articles L631-7 du CCH. »
On doit considérer que tous les logements meublés loués pour une durée inférieure à 9 mois ne sont plus des logements au sens strict du terme et doivent pour être en conformité avec la loi faire l’objet d’un changement d’usage.
►En revanche, si le local à usage d’habitation est aussi la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 Juillet 1989, à savoir une occupation « d’au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation », l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
►SANCTIONS :
La sanction est prévue à l’article L651-2 du CCH.
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende de 25.000 €.
Cette amende est prononcée à la requête du Ministère public par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble statuant en référé ; le produit est intégralement versé à la Commune dans laquelle est situé l’immeuble.
Le Président du Tribunal ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe.
A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par mètre carré utile des locaux régulièrement transformés.
Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé l’immeuble.
Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.»
►Le Juge des Référés de PARIS a rendu courant des années 2015 et 2016 de nombreuses décisions sur le fondement de cet article.
●NE PAS ETRE EN INFRACTION AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE :
►Vous devez impérativement si vous êtes propriétaire dans une copropriété prendre connaissance du règlement de copropriété.
En effet, l’utilisation que vous comptez faire de votre logement ne doit pas être contraire à « la destination générale » de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.
Ce dernier peut comporter une clause « d’habitation bourgeoise » de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.
Ce dernier peut comporter une clause « d’habitation bourgeoise » indiquant que certains locaux, le plus souvent les appartements situés en étage sont réservés à l’habitation.
Une telle disposition fréquente dans les règlements de copropriété est parfaitement valable.
En général si les tribunaux estiment qu’elle n’interdit pas l’exercice d’une activité professionnelle libérale (médecin, avocat…), si celle-ci n’entraîne pas de nuisances excessives.
En revanche, cette disposition empêche toute activité à caractère commercial.
Parfois, mais cela reste exceptionnel, une clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit strictement un mode d’occupation autre que l’habitation.
Il faut savoir que pour obtenir un changement d’usage contraire au règlement, il faudra obtenir l’accord unanime des copropriétaires. (Article 26 de la loi du 10 Juillet 1965)
Toutefois dans la majorité des copropriétés, le règlement autorise un usage à la fois d’habitation, professionnel et commercial des locaux.
Dans ce dernier cas, il est généralement précisé que seuls les locaux du rez- de –chaussée sont réservés aux commerces, ou aux boutiques, ceux en étages étant affectés à un usage d’habitation et professionnel.
Enfin, le règlement de copropriété peut interdire certains commerces (snack-bar ; pressing…) ou prohiber des activités dangereuses ou entrainant des nuisances (bruits ; odeurs…)
LES LOCATAIRES
►Peut-on sous-louer son appartement pour des locations de courtes durées ?
Les règles de sous-location sont strictes et strictement appliquées notamment à PARIS ou l’offre de logement est faible et le flot de touriste important.
Les plateformes de mise en relations comme AIRBNB entre logeurs et voyageurs ont tendance à faire croire, qu’il existe une totale liberté pour qui recherche un revenu d’appoint ou de rencontres, à sous-louer son logement en tout ou partie pour quelques jours.
En réalité, les règles sont strictes et ne pas les respecter vous exposent à être condamnés.
LA SUITE :
LOI NUMERIQUE :
Les députés ont adopté dans le cadre du projet de loi pour une « République numérique », un amendement anti-AIRBNB en janvier 2016.
L’amendement défendu par Madame Sandrine MAZETIER, députée PS, interdit aux locataires de louer leur logement sur les plateformes de type AIRBNB sans un accord écrit de leur propriétaire.
Jusqu’à présent une telle autorisation n’était pas nécessaire et le locataire devait simplement veiller au respect de son bail.
Le texte prévoit de lourdes sanctions pour les personnes qui ne seraient pas en mesure de fournir ces justificatifs, jusqu’à 25.000 € d’amende pour le locataire et 80.000 € d’amende pour la plateforme de location qui n’aurait pas vérifié les documents.
Le texte a été adopté par l’Assemblée Nationale et par le Sénat en première lecture avec modification le 3 Mai 2016.
Le texte doit être adopté dans les mêmes termes par les deux Assemblées avant promulgation par le Président de la République.
Affaire à suivre…