On pourrait définir le droit de l’urbanisme à partir du droit de propriété.
Le droit de propriété, droit à valeur constitutionnelle est défini à l’article 544 du Code civil :
« Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. »
Dès lors, en droit de l’urbanisme tout ce qui n’est pas strictement interdit est permis.
Ce sont l’Etat ou les communes qui délivrent les autorisations d’occuper ou d’utiliser les sols, sous la forme juridique d’arrêtés.
Ces actes ont pour effet soit de vous autoriser à réaliser des travaux ou des aménagements soit de vous refuser ce droit.
L’autorisation d’urbanisme est délivrée non pas en considération d’une personne mais en considération d’un projet.
L’instruction de la demande va donc consister à vérifier la conformité du projet à la réglementation d’urbanisme.
S’agissant du permis de construire celui-ci vous sera accordé en application de l’article L421-6 du Code de l’urbanisme, si les travaux projetés sont conformes aux dispositions relatives à l’occupation, à l’utilisation des sols à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, l’assainissement des constructions et à l’aménagement des abords.
Le cabinet intervient dans trois types de contentieux en matière d’autorisation d’urbanisme :
Le contentieux pénal
L’exécution de travaux ou l’utilisation du sol en méconnaissance des obligations imposées par les textes ou les autorisations d’urbanisme, faits constitutifs de délits prévus et réprimés à l’article L 480-4 du Code de l’urbanisme.
Le contentieux administratif
Les autorisations d’urbanisme que sont la déclaration préalable de travaux, le permis de construire, le permis de démolir, et le certificat d’urbanisme peuvent faire l’objet d’un recours en annulation devant le juge administratif.
Il s’agit du recours pour excès de pouvoir dont la recevabilité est subordonnée à certaines conditions :
- De notifier le recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation (R 600-1 du code de l’urbanisme)
- Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision à l’égard des tiers est de deux mois à partir du 1er jour d’affichage sur le terrain. (R 600-2 du code de l’urbanisme)
- A l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction aucun recours ne sera plus recevable. (R 600-3 du Code de l’urbanisme)
Le contentieux civil
Le public étant informé de la décision d’urbanisme par l’affichage de l’arrêté de permis de construire, tout tiers ayant un intérêt à agir, peut contester l’attribution de cette autorisation et effectuer un recours.
Le contentieux civil de l’urbanisme concerne deux actions :
- Soit les personnes subissent un dommage en lien avec la violation d’une servitude d’urbanisme dans ce cas elles peuvent solliciter réparation devant le juge judiciaire sur le fondement de l’article 1382 du code civil :
- Soit dans le cadre de l’absence ou de la violation d’une autorisation.C’est le cas des constructions édifiées sans permis ou ne respectant pas les prescriptions du permis.
- Soit que le projet est réalisé conformément à un permis de construire mais il s’agit alors de démontrer l’illégalité de celui-ci.
- Soit encore, les personnes subissent une atteinte à leurs intérêts privés.
Par exemple, la violation d’un droit de vue qui résulte de divers aménagements (fenêtres, balcons…), ou encore le fait de subir des troubles anormaux du voisinage à cause de la construction.
L’action civile permet d’obtenir l’arrêt du trouble, par la remise en état des lieux et à titre complémentaire une compensation pécuniaire peut aussi être envisagée.